農民工怎樣才能買得起房

鼓勵農民工買房與三四五線城市的房地產去庫存是聯系在一起的。一些中小城市已經開始了優惠政策的嘗試。但是一些分析認為農民工更希望在大城市買房，只是別說買不起了，甚至都租不起。然而，仔細分析會發現，并不如此，農民工群體是個大概念，這個群體的買房需求與現實也有很大的區隔。

去年超過七成的農民工選擇在本省內打工，并且呈現連年增多的趨勢

國家統計局每年一次的《全國農民工監測調查報告》是對中國農民工最詳細和權威的數據調查。它把農民工的打工流入地分為三類：本地、省內外出和跨省外出。本地農民工是指在戶籍所在鄉鎮地域以內從業的農民工，外出農民工則反之。這五年來有一個非常******的趨勢，那就是在省內打工的農民工不僅占據了絕對優勢，占比還越來越高。在2014年，有上億的農民工在本地打工，外出的農民工中，不出省的又要比跨省的多出一千萬。

多數農民工不愿意跨省

而去年，這些本省打工的農民工里，超過1.7億人在地級市及以下的城鎮打工

不管是北上廣還是省會城市，要在這些地方安家置業，對于收入很一般的農民工群體來說都難于上青天。所以，中央經濟工作會議也提到租房的問題，在此不做贅述。那么，有多少群體是在地級市以下（包含地級市）的地方打工呢？超過一億的本地農民工當然屬于這個群體。而外出打工農民工中，34.2%的在地級市，34.9%的在小城鎮，其中，省內流動的這些人群，28.9%的在地級市，46.1%在小城鎮。具體的數字如下圖：

總之，加起來，在本省打工的農民工中，超過1.7億人都在地級市及以下的城市（城鎮）打工，其中超過1.4億人在小城鎮或者鄉里打工，人數龐大。

這超過1.7億人確實形成了旺盛的中小城市特別是小城鎮購房需求，并且也有可能買得起

跨省的農民工往往是單打獨斗，且流動性更強一些，所以他們的買房需求不是那么明確。但是對于這1.7億多的省內農民工，特別是那些前往地級市和小城鎮打工者而言就不同了。國家統計局的監測報告說，“（外出農民工）在務工地自購房的農民工占1%，比上年提高0.1個百分點。自購房農民工比例提高，主要是在小城鎮自購住房的農民工增加。在自購房農民工中，在小城鎮購房的農民工占49.1%，比上年提高2.7個百分點?！毙畔⒑苊鞔_，目前買了房的農民工很少，其中小城鎮購房占了半壁江山，并有提高趨勢。如今，大部分農民工其實習慣和希望在城市生活而不是未來回歸農村，不再像上一輩那樣過候鳥式的生活。有調查為證，2013年，人社部勞動科學研究所課題組公布的一份調研報告顯示，59.93%的農民工愿意在城鎮買房，而剩下的那些選不愿意的人中有超過七成是因為房價太高而不選。

留在省內打工的農民工更容易拖家帶口，更有買房的訴求

下一個問題是，他們買得起嗎？盡管一些地方出臺了補貼政策，如河南有的縣（市）采用每平方米財政補貼100—200元的優惠，還有些地方提出把農民工納入到公積金體系，但是很多分析都認為這些優惠力度還是不足，而想要買房的農民工會大量使用貸款，甚至有學者提出“中國版次貸危機”這個憂慮。不過還是得分開看問題，愿意在中西部的中小城市買房的農民工落實起來可能性最高。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛發表的《農民工市民化與化解房地產庫存》一文依據國家統計局的數據進行了估算，可資參考。該文認為，總體上，農民工在地級以下城鎮基本具備住房可支付能力，在省會及以上城市不具備住房可支付能力，在東部地區的農民工家庭住房支付能力較差，在中部和西部地區的農民工家庭住房支付能力較好。

******的攔路虎不是房價，不是戶籍，而是新市民的福利難以保障

有買房意愿的農民工主要是為了個人發展、子女教育和公共服務等城市的便利

農民工愿意定居城鎮的原因有哪些？前述人社部的調查發現，排第一位的是“城市就業機會多，收入有保障”，占55.70%，排第二的原因是“子女能進城上學”，第三是“能學技術長見識，有發展前途”，第四是“享受城鎮公共服務”，“城市看病方便”排第五?？偨Y起來，改善生活和子女教育極為重要。對于3000多萬已經舉家外出的農民工而言更是如此。

城市公共服務很重要

但是，福利沒有保障，收入不穩定，意味著風險太大而激勵并不足夠

戶口不是問題，要想在小城市落戶很容易，甚至還是受到鼓勵的。然而，老家的宅基地等權益如何處理是個問題。盡管， 去年7月出臺的《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》中明確，現階段，不得以退出土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權作為農民進城落戶的條件。但是無償放棄代價太大，而能否有償退出并不確定。

即使有市民身份，政策也開放，也并不意味著孩子能順利上學，因為教育供給很可能沒跟上

另一方面，有了市民身份，依然存在“老市民”與“新市民”的二元化問題，有些甚至還不是政策隔絕的。拿最受關注的教育舉例，就算政策完全沒問題，但是沒有足夠的師資力量和硬件建設也是徒然。舉一個類似的例子，河北的燕郊因為與北京毗鄰，吸引了很多人來安家，人口暴增。然而教育資源根本難以承載，教室不足，老師不足，學生只能擠著上課。而目前中國的情況是小城鎮甚至小城市的師資力量普遍欠佳甚至不足?？墒?，我們在已經有所行動的中小城市的口號里，聽到了給農民工買房優惠，甚至聽到了落實戶籍身份，唯獨幾乎沒有提過教育等福利如何解決。當然，養老、醫療等等都存在這個問題。

而先不談社保等等問題，光是在中小城市謀求一個穩定的工作都不那么容易。很多地方雖然也有很多招商引資的想法，不過基于交通、基建等問題，產業發展并不穩定。

就算克服以上困難去買房了，也會發現很難挑，一些存量房是繡花枕頭一包草，并不實用

許多中小城市大力地花錢發展新區，然而沒有產業導入，也缺乏市政配套和生活設施，最后這些地方就變為“鬼城”了。新京報2013年8月的一篇報道提及，在貴州黔東南自治州，35萬人的縣級市凱里同時開發了十幾個大型房地產項目，城市變身大工地。其中，“未來城”項目僅住宅面積就達到500萬平方米，預計提供5萬多套住宅，居住近20萬人口，相當于凱里人口的一半。而像這樣的樓盤在凱里還有不少。類似凱里的城市還有很多，上海易居研究院發布的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中，排名前50名的城市中，共有46個城市位于內陸地區，幾乎都是中小城市。

大量的房產庫存是所謂的“鬼城”，缺乏人氣和配套

這樣的圈地游戲修出來的房子徒有其表而已。也許一套套寬敞明亮，但是并不實用。也不可能指望農民工入住之后，小區的人氣就旺起來。硬件設施好辦一些，然而很多的生活服務是需要很強的規模效應才能夠支撐起來的。

總之，已有的庫存不一定是農民工需要的，供給和需求之間存在結構性的失調。

不難看出，比起買房優惠而言，承擔農民工市民化的成本才是關鍵

農民工買房只是一個前奏，最終融入當地的公共服務體系，成為城市正兒八經的新市民才是關鍵。這既需要時間也需要成本。這里介紹一個國務院發展研究中心的《農民工市民化的成本測算》課題報告。該報告測算了政府需要支付的成本，結果發現，不是那么高。根據2010年對重慶、武漢、鄭州和嘉興四個城市的實地調研，一個典型農民工市民化（包括相應的撫養人口）所需的公共支出成本總共約8萬元左右。其中，遠期的養老保險補貼平均約為3.5萬元，住房和義務教育等一次性成本約為2.4萬元，每年的民政救助等社會保障及公共管理成本平均約為560元。因此認為市民化成本并非高不可攀，只要妥善安排，不會成為推進農民工市民化的主要障礙。再介紹一個2013年社科院發布的測算，東中西部的成本分別為17.6萬元、10.4萬元和10.6萬元，全國平均是13萬元。

有買房補貼但是不付出市民化成本又有多少用處呢？

不管8萬還是13萬，都不是多高的數字，倘若一個地區要迎接10萬農民工市民化，那么付出的成本最多十多億，且一般而言，測算中越是西部越便宜，越是小城市越花費低。那么錢都去哪兒了呢？一個可能的方向是都拿去建開發區了。上海交通大學安泰經濟與管理學院的陸銘教授在一次論壇發言中說，從政策角度，決策者是希望通過政府的行政力量把大量的資源引入到中小城市特別是內地中小城市，其中包括錢、建設用地指標等。但是這些錢到底是用來做公共服務還是做開發區，差異非常大?，F實中把大量的錢和指標投向內地中小城市后，結果開發區遍地開花，導致地的城市化和人的城市化脫節。（據《中國經濟周刊》報道）在明確了鼓勵農民工買房后，一定要警惕重蹈覆轍。

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